8月以来，公募REITs市场整体表现疲软。截至8月20日，中证REITs全收益指数累计下跌约4%。值得注意的是，在此之前的7个交易日内，该指数连续收阴。市场分析指出，近期大类资产的系统性重估分歧加大是导致这一现象的主要原因之一。与此同时，股票市场的强劲表现和债券市场的持续承压也对REITs市场产生了连锁反应。

尽管8月20日中证REITs全收益指数结束了连续7个交易日的下跌，收盘上涨0.43%，但8月以来的整体跌幅仍达到3.95%。从具体产品表现来看，在已上市的73只公募REITs产品中，仅有少数几只实现了价格上涨：包括华泰宝湾物流REIT和两只8月新上市的数据中心类REITs。其余70只产品均出现了不同程度的下跌。

数据显示，保障性租赁住房类别的REITs产品跌幅最为显著，平均跌幅超过8%；其次是消费基础设施和能源基础设施类产品，平均跌幅都在5%以上。整体来看，公募REITs市场的交易活跃度出现下降趋势。截至8月19日的最新统计显示，市场成交量与成交额已连续三周下滑。最近一周的成交总额为17.15亿元，成交量为4.22亿份，较前一周分别减少了约47.49%和38.75%。

未来一段时间内，公募REITs市场将面临一个重要考验：一批产品的战略配售份额即将迎来解禁期。根据相关规定，参与战略配售的原始权益人及其关联方所持基金份额中，20%的部分需要至少持有60个月，其余部分则需持有不少于36个月；而其他市场化战配投资者持有的份额则需至少持有12个月。

从具体时间安排来看，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT等产品在2022年8月31日上市的部分原始权益人战配份额即将解禁。此外，华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT分别于2024年8月16日和8月28日上市的产品也将迎来市场化战配份额的解禁。

特别值得关注的是，2024年被业内视为公募REITs市场的发行大年。全年计划上市的产品共有29只，其中超过一半（16只）将在9月之后完成发行工作。这意味着，在接下来的一年内，这批产品的市场化战配持有份额将陆续到期解禁。

据相关统计数据显示，目前市场上已上市的REITs产品中，战略投资者参与配售的比例普遍较高，平均在67%以上。预计到2025年9月至12月期间，公募REITs市场将迎来大规模的解禁潮，合计解禁份额达到38.3亿份，约占全市场已发行份额的8.9%。

从类别来看，园区基础设施类和交通基础设施类产品的解禁压力尤为显著。预计在2025年9月至12月期间，这两类REITs将分别面临14.4亿份和8.72亿份的解禁规模。随着大量份额即将进入流通市场，相关产品可能面临较大的抛售压力。